1. Overeenkomst gebruik loods gemeente As - Provincie Limburg
In de eerste plaats diende de situatie eigendom/gebruiksrecht over de loods uitgeklaard te worden. Er vonden veelvuldige contacten plaats met provincie Limburg, waarbij door de provincie als standpunt werd aangenomen dat zij niet alleen het eigenaarschap over de gronden van de stationssite maar ook over de loods zouden hebben overgekocht van de NMBS.
Er werd door hen dan ook een voorstel overeenkomst opgemaakt voor het gebruik van de loods tussen de provincie (als eigenaar) en de gemeente (als gebruiker). Deze overeenkomst zou de overeenkomst van de gemeente met de organisatoren van de real life game moeten voorafgaan om de gebruiksrechten sluitend te regelen.
Het schepencollege had na agendering op de gespreksronde opmerkingen geformuleerd op het ontwerp en hierop besloot de provincie een schatting te laten uitvoeren voor het bepalen van een marktconforme huurprijs voor een dergelijke loods. Deze schatting zou dan kunnen fungeren als startpunt voor de verdere bespreking over de vergoeding/de overeenkomst. De conclusie van de schatter was dat de normale huurwaarde voor de loods geraamd kan worden op 630 euro per maand (zie bijlage).
Na ontvangst van het schattingsverslag werden er, na bespreking met de bevoegde schepen, nog volgende opmerkingen vanuit gemeente As doorgegeven op de ontwerpovereenkomst:
- In principe is de gemeente akkoord met het bedrag van de schatter, alleen wensen we een voorbehoud te maken in de overeenkomst voor het geval dat de documenten alsnog teruggevonden kunnen worden waaruit de eigendom van gemeente As met betrekking tot de loods kan worden aangetoond. Het bestuur is er namelijk van overtuigd dat deze documenten destijds opgemaakt werden maar ze kunnen tot op heden niet teruggevonden worden. Betaling van de huurprijs houdt dus geen afstand in van eventuele eigendomsrechten die de gemeente kan laten gelden t.a.v. de loods en houdt ook geen erkenning in van eigendom in hoofde van de provincie. Zou dat nog toegevoegd kunnen worden in de overeenkomst?
- Onroerende voorheffing voor rekening van de gebruiker: dient o.i. niet door de gebruiker te worden betaald maar door de eigenaar.
- Is er een noodzaak om de eindgebruiker en bestemming van het gebruik expliciet op te nemen in het contract (m.n. organiseren van een real life game)? Is het gebruik door de gemeente hieraan exclusief verbonden of kan gemeente de loods ook los daarvan gebruiken?
- Indien het antwoord op vorige vraag is dat gebruiksrecht van de gemeente wel degelijk exclusief gekoppeld wordt aan real life game bestemming: kan er nog beding worden toegevoegd bij de duur van de overeenkomst dat voorziet dat de overeenkomst voortijdig beëindigd kan worden door de gemeente As indien de bestemming (gebruik voor real life game) vervalt en dat hiervoor een aangetekende kennisgeving bv. volstaat (of kortere opzegtermijn van een maand?). Dit in de hypothese dat de real life game niet opstart of vroegtijdig wordt stopgezet. Let wel, alsdan zouden poets, onderhoud, betalen nutsvoorzieningen e.d. ten laste komen van de provincie als eigenaar.
Hierop kwam op 10/12/21 volgend standpunt vanwege (de juriste van) de provincie:
- Alle bezorgde documenten en de info waarover de provincie reeds beschikte werden opnieuw bekeken om de eigendomsrechten op te loods na te gaan. De loods werd opgericht in 2008 (vergunning februari 2008) door de vzw Kolenspoor (0465.078.673) en is bij het einde van de bezettingsovereenkomst tussen NMBS en vzw Kolenspoor eigendom geworden van de NMBS. Overeenkomstig artikel 1 punt 3 van de bezettingsovereenkomst tussen NMBS en vzw Kolenspoor blijven de wijzigingen die de bezetter heeft aangebracht zijn eigendom in afwijking van de regels inzake recht van natrekking. Dit impliceert dat een tijdelijk recht van opstal ontstond waardoor vzw Kolenspoor tijdens de duur van de bezettingsovereenkomst eigenaar was van de loods. Overeenkomstig artikel 3 worden eventuele constructies bij het verstrijken van de duur van de bezettingsovereenkomst of bij voortijdige opzegging ervan (zie artikel 2) ofwel afgebroken ofwel zonder vergoeding verworven door de NMBS. Dit gebeurt onder voorbehoud van punt 3 van artikel 2. In dit punt wordt bepaald dat indien de overeenkomst voortijdig wordt beëindigd door de NMBS omwille van redenen van openbaar nut de bezetter toch een vergoeding krijgt voor zijn investeringen. Aangezien de bezettingsovereenkomst tussen NMBS en vzw Het Kolenspoor eenzijdig werd opgezegd door NMBS omwille van andere redenen dan het openbaar nut (https://www.hln.be/genk/ruzie-over-oud-kolenspoor~a9c41624/) werd de loods toen zonder vergoeding verworven door de NMBS. De gemeente As heeft in 2016 nog een nieuwe bezettingsovereenkomst afgesloten met de NMBS voor de ganse stationssite inclusief perceel 921/10B (de loods) (zie bijlage 204796001-plan + 204796001-C340). Uit deze overeenkomst blijkt niet dat de loods eigendom zou zijn van vzw Kolenspoor of de gemeente As, maar enkel dat de site mag gebruikt worden door de gemeente As voor renovatie van voertuigen en het onderhoud van slaapwagons met uitsluiting van enige commerciële activiteit. Uit het voorgaande blijkt dat de NMBS eigenaar is geworden van de loods bij de voortijdige beëindiging van de bezettingsovereenkomst tussen NMBS en vzw Kolenspoor en dat de NMBS deze loods dan ook als eigenaar bij akte d.d. 23 december 2020 kon verkopen aan de provincie. Het opnemen van enig voorbehoud omtrent de eigendomssituatie van de loods in het ontwerp van bezettingsovereenkomst voor de loods is dan ook niet nodig.
- Wat de onroerende voorheffing betreft, geldt er enkel voor huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats (woninghuur) een verbod om de onroerende voorheffing ten laste te leggen van de huurder. Aangezien in casu het al dan niet verschuldigd zijn van onroerende voorheffing samenhangt met het gebruik van de loods/de activiteiten die er plaatsvinden, rekent de provincie de eventuele onroerende voorheffing die zij zou moeten betalen door aan de gebruiker. De gemeente As kan deze verplichting uiteraard verder doorschuiven naar Real Life Gaming BV.
- Wat de bestemming betreft, wordt momenteel in artikel 2 vermeld dat de loods zal gebruikt worden voor de organisatie van real life games. Deze bestemming kan te allen tijde mits voorafgaande toestemming van de provincie gewijzigd worden. De provincie wenst immers op de hoogte te worden gebracht indien de gemeente As andere activiteiten zou willen gaan organiseren in de loods en mee te beslissen over wat ter plaatse gewenst is. Indien de gemeente As tijdens de duur van de overeenkomst dus andere activiteiten wenst te organiseren in de loods, kan de bestemming steeds worden aangepast via een beslissing hierover van de deputatie. In de bijgevoegde aangepaste ontwerpovereenkomst werd wel nog volgende toevoeging gedaan: "De beslissingsbevoegdheid hierover berust bij de deputatie. Indien de deputatie binnen een termijn van 1 maand na ontvangst van de vraag om toestemming te verlenen voor een wijziging van bestemming geen beslissing hierover heeft genomen, wordt de provincie geacht akkoord te gaan met de gevraagde wijziging."
- Wat de opzeg betreft, werd de bepaling aangepast en een verschillende opzegtermijn opgenomen naargelang de partij die wenst op te zeggen, namelijk voor de gemeente een opzegtermijn van één maand en voor de provincie de reeds vermelde opzegtermijn van 6 maanden.
We wensen de aangepaste overeenkomst van Provincie Limburg te laten goedkeuren door het schepencollege en vervolgens de gemeenteraad.
2. Overeenkomst ondergebruik gemeente As - Real Life Gaming Belgium
Anderzijds moest er nog een formele overeenkomst worden uitgewerkt tussen de gemeente As en de organisatoren van de real life game. De bedoeling is om het toeristisch aanbod in de gemeente uit te breiden met een “real life horror game” die georganiseerd kan worden in de loods gelegen aan het Station As en hiervoor samen te werken met externe partner Real Life Gaming Belgium.
De partner heeft een subsidiedossier ingediend bij Toerisme Limburg (Leisurefonds) en inmiddels bekomen voor de uitwerking van dit project.
Voor de verdere uitbouw van het project en om voldoende zekerheid te bekomen voor verdere investeringen, wensen zij met ons een formele overeenkomst aan te gaan betreffende het gebruik van de loods. In het verleden werd enkel een voorlopige afsprakennota opgemaakt, dewelke ten einde liep 01/12/21 (in afwachting van een meer definitieve overeenkomst).
De partner wil vooral voldoende zekerheid voor het gebruik van de loods over een minimale periode van 2 jaar en is bereid om een gebruiksvergoeding te betalen (hiervoor hebben in het verleden al onderhandelingen plaatsgevonden).
Er werd een ontwerpovereenkomst ondergebruik uitgewerkt door de toeristische dienst, dewelke we ter goedkeuring willen voorleggen. Deze overeenkomst wordt uiteraard enkel ter ondertekening voorgelegd zodra de overeenkomst hoofdgebruik (gemeente-provincie Limburg) is goedgekeurd en ondertekend.