2021_GR_00125 - GAOZ Reglementen woonkwaliteit - Reglement verplicht conformiteitsattest voor huurwoningen gebouwd vóór 1981 - Goedkeuring

Vlaams Codex Wonen van 2021.

Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het Besluit van de Vlaamse Regering over de subsidiëring van intergemeentelijke projecten ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid dd. 16 november 2018.

Het Ministerieel Besluit over de toekenning van een subsidie aan het project 'Lokaal Woonbeleid GAOZ' voor het werkingsjaar 2020 dd. 17 februari 2020.

De werking van de interlokale vereniging 'IGS Lokaal Woonbeleid GAOZ' opgericht bij akte op 20 februari 2009. De recente wijziging van deze statuten goedgekeurd door de gemeenteraad van 22 januari 2019.

Betaalbaar en kwaliteitsvol wonen is een basisrecht. Helaas zijn er heel wat woningen in de onderste laag van de huurmarkt ongeschikt om in te wonen. Bewoners die het financieel moeilijk hebben, huren soms uit pure noodzaak een ongeschikte woning. Deze huurders durven het probleem niet aan te kaarten en staan zwak in hun positie tegenover de eigenaar, om eventuele gebreken weg te werken. Een verplicht conformiteitsattest zorgt ervoor dat deze minder kwaliteitsvolle woningen ook worden aangepakt.

De Vlaamse Codex Wonen bepaalt de minimumnormen waaraan woningen en bij uitbreiding huurwoningen moeten voldoen. Een conformiteitsattest is het officieel bewijs hiervan. Een conformiteitsattest is in regel 10 jaar geldig, maar vervalt soms vroeger (bijvoorbeeld indien wordt aangetoond dat het pand ondertussen niet meer aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet). Een conformiteitsattest kan slechts afgeleverd worden na een woningonderzoek. Art. 6 van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt dat de gemeenteraad bij verordening het conformiteitsattest kan verplicht stellen. (BIJLAGE)

Op 17 september 2019 heeft de gemeenteraad het “Subsidiedossier IGS Lokaal Woonbeleid GAOZ 2020-2025” goedgekeurd. In het kader hiervan heeft de stad een engagementsverklaring aangegaan om een verordening te onderzoeken, te implementeren en toe te passen waarbij het conformiteitsattest verplicht wordt gesteld in bepaalde situaties. (koppeling nota)IGS GAOZ onderzocht of door het toepassen van dit instrument pro-actiever kon worden ingezet op het verhogen van de kwaliteit op de private huurmarkt. Dit onderzoek werd in verschillende stappen uitgewerkt, telkens in samenspraak met de GAOZ-gemeentebesturen.

IGS GAOZ bracht diverse parameters in kaart zoals het aandeel/aantal private huurwoningen, ouderdom van de gebouwen, aandeel OO-dossiers,…). Daarbij werd onderzocht wat de meest doeltreffende manier is om het instrument in te zetten en voor welk type woning. Daarnaast zijn er ook diverse gemeentelijke verordeningen opgevraagd en onderzocht om tot een goede benchmark te komen. (BIJLAGE)

Op het lokaal woonoverleg van de gemeente As van 16 maart 2021 werd dit onderzoek toegelicht. (BIJLAGE)

Om de nodige budgettering te berekenen en het reglement te kunnen uitschrijven, werd tijdens het overleg met het beheerscomité op 1 juli 2021 aan de GAOZ-gemeenten verzocht hun standpunten via een CBS-nota bekend te maken. Op het overleg met het beheerscomité op 6 oktober 2021 werden deze standpunten verder op elkaar afgestemd. Daarop hebben de gemeenten Genk, As en Oudsbergen aangegeven om verder te gaan met het dossier en een reglement klaar te maken voor de gemeenteraad van december 2021.

Door de toenemende vraag op de private huurmarkt slagen verhuurders erin om verouderde woningen die niet meer aan de hedendaagse comfortnormen voldoen, toch nog te verhuren. De laatste 10 jaar zijn de koopprijzen blijven stijgen, wat meer mensen (vooral starters) naar de huurmarkt dreef. Zij verdringen voor een stuk de minst kapitaalkrachtige huurders. Die hopen vooral op een sociale huurwoning, en huren uit node privaat. Globaal zien we in Vlaanderen een toename van 80% in de periode 2012-2021 an de wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Genk scoort lager (+23%) terwijl As een stijging kent van 63% en Oudsbergen zelfs van 123% van het aantal sociale kandidaat-huurders. Dit heeft te maken met het feit dat er heel weinig sociale kandidaat-huurders waren in 2012 (anno 2021 is ratio kandidaat-huurders/bevolking is 3,9% voor As en 3,1%, t.o.v. 5,7% voor Vlaanderen) bovenop de globale stijging van de wachtlijsten door toegenomen vraag. Stijgende huurprijzen treffen vooral deze mensen die wachten op een sociale huurwoning. Bovendien komen er naast de sociale huurwoningen haast geen nieuwe 'betaalbare' huurwoningen bij: de gemiddelde prijs voor een nieuwbouw (bouwjaar 2020) huurflat bedraagt voor Genk, As en Oudsbergen 730-750 € (studio of 1 slaapkamerflat), 830 € (2 slaapkamerflat) of 950 -1075 € (3 slaapkamerflat). De prijzen ligt dicht bij elkaar, enkel 3 slaapkamerflats zijn wat duurder in Genk. Het Steunpunt Wonen stelde al vast dat de woonquote het hoogst is bij private huurders.

Woningen van slechte kwaliteit worden vooral te huur aangeboden op het onderste segment van de private huurmarkt, waar het aanbod aan betaalbare woningen het meest beperkt is. Kwetsbare huurders durven vaak geen melding te doen waardoor slechte woonkwaliteit enkel naar aanleiding van het aanvragen van een huursubsidie of bij controles op initiatief van Dienst Wonen wordt ontdekt. Zo blijkt dat bij de onderzoeken in het kader van de huursubsidie, 15% van de woningen ongeschikt wordt geadviseerd bij controle. Uit de benchmark die IGS GAOZ uitvoerde bij diverse gemeenten, blijkt dat bij 50% van de woningonderzoeken gebreken worden vastgesteld. Bij 15% à 20% van de controles zijn de gebreken ernstig genoeg om een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid op te starten. Er is dus een onderbouwd vermoeden dat 15-20% van de private huurmarkt in As en Oudsbergen niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen. De sociale huurmarkt dient trouwens ook mee in de reglementering opgenomen te worden, zodat het gelijkheidsbeginsel niet geschonden wordt. Aangezien er geen woningonderzoeken in dit woonsegment worden uitgevoerd, zijn hier geen valide gegevens beschikbaar rond woningkwaliteit op lokaal vlak.

Daarnaast leidt de toenemende druk van het onderste segment ook tot meer uitval (dak- en thuisloosheid) en het bestaan van een grijs of marginaal wooncircuit. Hiermee bedoelen we dat er een segment is van huurwoningen, waar de bewoners zich niet altijd laten registreren. Ze wonen er tijdelijk, of zitten met een precair statuut. Het gaat om arbeidsmigranten, mensen met een vluchtelingen statuut, mensen met een instellingsverleden,.. Dit type bewoners vormt een solide businesscase voor huisjesmelker. Hier zitten vaker de grote kwaliteitsproblemen, maar heel weinig meldingsbereidheid. De huidige werking op Vlaams en gemeentelijk vlak rond kwaliteitsbewaking, die sterk steunt op zelfmelding, schiet tekort om dit segment van de huurmarkt te verbeteren en huisjesmelkerij aan te pakken. De invoering van een verplicht conformiteitsattest (CA) draait de werking om: niet langer wordt gesteund op de meldingsbereidheid van de huurder voor handhaving van de minimale woningkwaliteitsnormen, maar wordt a priori aan de eigenaar gevraagd om de conformiteit van de huurwoning aan die normen aan te tonen. Omdat dit een sterk instrument is, werd in het kader van het IGS GAOZ subsidiedossier beslist in 2018 om de implementatie van een verplicht conformiteitsattest grondig te onderzoeken en voor te bereiden.

De invoering van een verplicht conformiteitsattest heeft een aantal sterktes:

• Uitgereikt door de burgemeester, zodat een vlotte procedure mogelijk is
• Geldigheid van 10 jaar.
• Conformiteit aan normen wordt a priori aangetoond

• Aanvullend op plaatsbeschrijving: geeft de conformiteit weer aan de basisnormen, terwijl plaatsbeschrijving de staat van de woning beschrijft, inclusief gebreken.

• Objectiveert de kwaliteit wanneer er betwistingen tussen   huurder  en  eigenaar   bij vrederechter. Biedt vrederechter duidelijk handvat bij beoordeling woningkwaliteit bij aanvang van verhuur.

• Beschermt zowel huurder als verhuurder
• Huurder: weet dat zij of hij een conforme woning huurt. Functioneert als kwaliteitslabel.
• Verhuurder: heeft bij eventuele latere betwistingen het bewijs dat woning conform was bij start van verhuur. Eventuele gebreken kunnen moeilijker toegeschreven worden aan verhuurder. Geen strafrechtelijke vervolging mogelijk wanneer CA kan voorgelegd worden. 

• Toetsing aan actuele normen: indien Vlaamse Regering normen wijzigt, evolueert toetsingskader automatisch mee.
• Sociale huurwoningen van het Sociaal Verhuurkantoor (SVK) moeten al  langer aan de minimale normen voldoen en dit wordt door de gemeente verplicht. Dit creëerde een ongelijke behandeling met de private huurwoningen, wat via een verplicht CA wordt gelijk getrokken.
• Voert de eigenaar werken uit om de woning te laten voldoen aan de minimale normen, dan mag de huurprijs (behalve de indexatie) niet verhoogd worden.
• Het invoeren van een verplicht conformiteitsattest biedt op termijn zowel voor de huurders als voor de verhuurders en immokantoren het voordeel dat het aantal klachten over gebreken kan verminderen zodra een conformiteitsattest vóór de start van de verhuring wordt afgeleverd. Dit attest biedt extra bescherming voor beide partijen (nietigverklaring huurcontract, procedure voor huurprijsvermindering,…).

• een 60 tal gemeenten in Vlaanderen heeft een dergelijk verplicht CA. Het wordt vrij breed toegepast. 

De invoering van een verplicht conformiteitsattest heeft ook een aantal aandachtspunten:

• Woningen die door de eigenaar bewoond worden, worden niet mee opgenomen. De woningen moeten aan dezelfde normen voldoen, maar handhaving hierop bestaat niet.
• Huurwoningen met erg veel gebreken zullen waarschijnlijk niet gerenoveerd worden, wanneer blijkt dat dit economisch niet rendabel is. Zij zullen vaker gesloopt worden voor een nieuwbouwproject. Zeker indien verdichting mogelijk is, zal dit het geval zijn. Sommige gemeenten uit de benchmark geven aan dat ze weinig uitval merken (hoewel de meeste gemeenten nog maar enkele jaren met een verplicht CA werken). Bij nieuwbouw kan natuurlijk ook een aanbod naar huurwoningen gecreëerd worden, waarschijnlijk in een hoger segment. 
• Indien de minimale kwaliteitsnormen wijzigen, dan wordt deze wijziging ook geïmplementeerd  bij de woningkwaliteitscontroles voor oude huurwoningen. Verstrengingen in het Vlaamse beleid zullen dus strikter worden toegepast voor dit segment, doordat een verplicht CA nodig is.
• Voor investeringen in huurwoningen die gelegen zijn in een appartementsgebouw, is soms een beslissing of mandaat nodig van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). De verhuurder

kan niet altijd autonoom beslissen. Bovendien loopt de besluitvorming vrij traag, omdat er gewerkt wordt met een algemene vergadering.

Inpassing in het lokaal woonbeleid

Het verplicht CA is daarom zinvol als onderdeel van een ruimer beleid. Vanuit het oogpunt woningkwaliteit impliceert dit niet alleen een visie op handhaving, maar evenzeer een goed flankerend beleid naar eigenaar-verhuurders en huurders toe. Dit zowel inzake informatie als begeleiding (o.a. extra aandacht voor energiezuinigheid met doorverwijzing naar het Energiehuis voor de energiescan (huurder) of stapsgewijze ondersteuning bij een duurzame investering met focus op woningkwaliteit door de Renocoach (eigenaar-verhuurder), SVK-werking,…). Compenserende maatregelen blijven noodzakelijk inzake herhuisvesting, noodopvang en begeleiding (OCMW, CAW,…). Een stappenplan om deze samenwerking goed op elkaar af te stemmen is noodzakelijk. IGS GAOZ zal een breder plan uitwerken en de evoluties op de huurmarkt opvolgen, zowel inzake aanbod als in huurprijs. Een eerste stappenplan wordt als bijlage toegevoegd. Verschillende bouwstenen liggen al klaar.

• Opmaak visie sociaal wonen As en Oudsbergen. Elke gemeente in Vlaanderen moet een visie uitwerken over hij zij het aanbod aan sociale huurwoningen wil laten evolueren en hoe ze met de diverse stakeholders samenwerkt (kandidaat-huurders, huurders, woonmaatschappij, welzijnsorganisaties,…). Hierin kunnen flankerende maatregelen inzake de private huurmarkt worden opgenomen, meer bepaald hoe SVK-verhuur kan worden ingezet om het aandeel huurwoningen stabiel en kwalitatief te houden.
• groeipad SVK ondersteunen. IGS GAOZ ondersteunt actief de SVK werking. Deze huurt private huurwoningen in en biedt extra mogelijkheden inzake premies om de woning te renoveren.
• Algemene werking: woonloket als plaats voor laagdrempelige informatie en advies, zowel voor huurders als verhuurders.

Risicoanalyse

Binnen de onderzoeksfase werden voor het grondgebied GAOZ de nodige cijfers verzameld via een risicoanalyse. De risicoanalyse werd aangevuld met een ruime bevraging van gemeenten die al van start zijn gegaan met dit beleidsinstrument. Daaruit blijkt dat een significant aandeel van de woningonderzoeken, uitgevoerd door Wonen Vlaanderen, niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Het aantal woningonderzoeken dat leidt tot een ongeschikt- en of onbewoonbaarverklaring van de woning (indien de eigenaar niet tijdig de gebreken wil of kan herstellen) is op basis van een huurklacht 60% én naar aanleiding van een aanvraag huursubsidie 15%. Aanvullend werd er ook onderzoek verricht hoe andere gemeenten, die reeds een verplicht conformiteitsattest hebben ingevoerd, hiermee omgaan. De conclusie en aandachtspunten uit deze bevraging worden als bijlage toegevoegd.

As en Oudsbergen zijn eerder landelijke gemeenten met een beperkte huurmarkt: de private huurmarkt (18,1% voor As en 17,8 % voor Oudsbergen) en sociale markt (5% in As en 1,6% in Oudsbergen). Het exacte aantal huurwoningen op het grondgebied van As en Oudsbergen is niet gekend, maar het aantal huurwoningen kan geraamd worden op 775 voor As (620 private en 155 sociale huurwoningen) en 1850 voor Oudsbergen (1700 private huurwoningen en 150 sociale). Het onderzoeken van al deze woningen in het tijdsbestek van één jaar is niet realistisch, noch qua beleidsimpact, noch qua kostprijs, noch qua organisatie wanneer we dit binnen de GAOZ context bekijken. Naast deze huurwoningen zijn er ook nog 9000 huurwoningen in Genk en 750 in Zutendaal. De Vlaamse Codex Wonen laat differentiatie toe, onder meer in de vorm van een gefaseerde invoering van het conformiteitsattest. Op basis van het onderzoek uit de risicoanalyse, blijkt dat het haalbaar is om een conformiteitsattest op te leggen, bij voorkeur op het oudste huurpatrimonium. Uit de risicoanalyse blijkt dat er in het oudste segment de meeste woningen van slechte kwaliteit bevinden.

Er wordt daarom een gefaseerde invoering van het conformiteitsattest voorgesteld. Dit kan op basis van verschillende manieren, hetzij aan de hand van de leeftijd van de woningen hetzij gebiedsgericht. Gelet op de keuze van het college dd. 24 augustus 2021 wordt geopteerd voor een aanpak van alle huurwoningen gebouwd vóór 1981 gefaseerd ingevoerd vanaf 2023. Via de risicoanalyse werd immers aangetoond dat er verhoudingsgewijs meer kwaliteitsprocedures lopen bij ouderen woningen dan bij meer recente woningen. De leeftijdsgrens voor woningen op 1981 leggen, biedt een goede verhouding tussen efficiëntie en impact hebben op de kwaliteit van huurwoningen.

• Er zijn naar schatting 377 sociale en private huurwoningen gebouwd voor 1981 in As en 832 in Oudsbergen. Leggen we de lat te hoog (vb gebouwd voor 2001), dan moeten we veel extra woningen (535 in As en 1242 in Oudsbergen) controleren die minder vaak aanleiding zullen geven op kwaliteitsproblemen. Leggen we de lat te laag (gebouwd voor 1961) dan controleren we te weinig woningen (214 in As en 417 in Oudsbergen) en missen we een groot potentieel aan niet-conforme woningen en zal de impact beperkt zijn en ruimtelijk gedifferentieerd (vooral langs invalswegen, dorpskernen of gehuchten).
• Van de huurwoningen gebouwd voor 1981 zijn er ruim 114 (As) en 50 (Oudsbergen) sociale huurwoningen. Hier verwachten we een veel makkelijker herstel van eventuele gebreken. De handhaving op dit segment zal minder tijd vergen dan bij private verhuurders. Meeste tijd zal dus nodig zijn voor de begeleiding van de verhuurders en huurders van de overige 263 (As) en 782 (Oudsbergen) private huurwoningen. Dit is 34% (As) en 42% (Oudsbergen) van de totale huurmarkt, maar wel goed voor 86% (Oudsbergen) of 33% (As) van alle woonkwaliteitsdossiers met een niet-conforme woning (meer dan 14 strafpunten). Voor As bedraagt het aandeel evenveel als het oude huurwoningen, maar wanneer we controleren voor andere parameters, merken we toch dat bvb 67% van de huursubsidiecontroles gebeurt in woningen gebouwd voor 1981. 
• Bovendien blijkt de personeelsinspanning voor de controle van het huurpatrimonium gebouwd voor 1981 haalbaar: op niveau van de gemeenten Genk, As en Oudsbergen zal een  uitbreiding van 2,4 VTE nodig zijn. Indien alle huurwoningen zouden gecontroleerd moeten worden, zou deze uitbreiding op 4,35 VTE neerkomen. Voor de 3 GAO-gemeenten is het nodig om de beperkte middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten bij de implementatie van dit beleidsinstrument. Zij kunnen de kosten verdelen volgens het aandeel huurwoningen van de 3 gemeenten samen. 
• Daarnaast blijft er dus een behoorlijk aantal huurwoningen (circa 890 huurwoningen in Oudsbergen en 329 voor As) over, die niet onder het toepassingsgebied van dit reglement valt. Hier zal de handhaving wel nog afhankelijk zijn van de meldingsbereidheid van de huurder. Binnen dat segment verwachten we minder kwaliteitsproblemen omdat ze recenter zijn van bouwjaar. Dit segment helpt ook de eventuele uitval van oude huurwoningen door invoering van het CA op te vangen.
• Het verplicht conformiteitsattest wordt progressief   ingevoerd (start  met  de   oudste woningen en stapsgewijs tot alle huurwoningen gebouwd voor 1981 gecontroleerd zijn) over een lange periode (10 jaar), voor de sociale huurwoningen wordt een periode van 12 jaar uitgetrokken. In specifieke wijken, waar het oudste patrimonium gelegen is, zal nauw met de wijkdiensten en gebiedsgerichte werking worden samengewerkt. Dit zit bijvoorbeeld al vervat in het ingediende         projectvoorstel      voor                          de                        projectoproep       in                 het   kader  van        de wijkverbeteringscontracten.    Samen    met    de    flankerende    maatregelen    moeten    deze beleidskeuzes ervoor zorgen dat de private huursector de tijd krijgt om de nodige verbeteringen door te voeren bij de panden waar de problemen het grootst zijn.
• Voor de sociale huurwoningen is een termijn tot 2035 voorzien. Gelet op de schaal van het patrimonium (114 sociale huurwoningen voor As, 50 voor Oudsbergen en 2005 voor Genk), de lopende planning van renovatieprojecten en de woonmaatschappij (eigenaar vanaf 1 januari 2023 van sociale huurwoningen) zal voor de aanpak een aparte concrete fasering worden uitgewerkt. IGS GAOZ start vanaf 2023 met de controles voor de sociale huurwoningen, maar er moet eerst een aparte planning met Nieuw Dak worden opgemaakt. Hierbij kan afgestemd worden met de concrete renovatieplanning en de toewijzingskalender. 

In de risicoanalyse werd een workloadraming toegevoegd. Er wordt voorgesteld om 2022 als een voorbereidingsjaar te beschouwen en volop in te zetten op communicatie met en sensibilisering van de eigenaar-verhuurders. Vanaf 2023 zullen de huurwoningen gefaseerd onderzocht worden op basis van het kadastraal bouwjaar. Dit laat ook toe het instrument tussentijds te evalueren en waar nodig bij te sturen.

Verdere operationalisering

In 2022 zullen de voorbereidingen getroffen worden om de verordening goed te kunnen uitvoeren. Dit behelst onder andere:

• de opmaak van alle nodige documenten/formulieren zoals flyers, brochures, attesten, ...

• voorzien van een platform voor de aanvraag, opvolging en betaling van de aanvragen van een conformiteitsattest.

• opmaak een communicatieplan

• opmaak van een flankerend beleidsplan mits afstemming met betrokken diensten/ organisaties.

Het gemeentelijk reglement voor de verplichting van een conformiteitsattest wordt nu voorgelegd, omdat het subsidiedossier voor IGS GAOZ een behandeling van het reglement voorziet door de gemeenteraad in 2021. Om hier aan te voldoen, maar toch voldoende voorbereidingstijd te creëren voor dergelijk impactvol reglement, is de inwerkingtreding voorzien op 1 januari 2023, mits de minister van wonen het reglement goedkeurt. 

Om de kosten deels te dekken bij het uitvoeren van de woningonderzoeken, zal er een vergoeding gevraagd worden aan de eigenaar-verhuurders via een retributie. Op dit moment is de retributie voor woningen vastgesteld op 62,5 euro in het retributiereglement op de administratieve prestaties, zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 17 december 2019. Om extra budgetruimte te voorzien, wordt het retributiebedrag opgetrokken naar 90 euro, hetgeen het decretale maximale bedrag is. Dit bedrag dekt uiteraard de kosten niet, aangezien de opmaak van een CA al snel 4-5 werkuren in beslag neemt, zonder eventuele extra vragen, procedures of eventuele hercontroles mee te rekenen. Een vrijstelling op de retributie wordt toegekend voor sociale huurwoningen en huurwoningen, waarvoor een huurwaarborg door het OCMW wordt geprefinancierd. Deze blijft dus behouden. Deze wijzigingen worden doorgevoerd in het retributiereglement en de wijziging moet samen met de behandeling van dit voorstel gezien worden. Op die manier worden uitgaven en inkomsten meer in balans gebracht en zal het kwaliteitsvol maken van de huurmarkt ook deels door die huurmarkt zelf gefinancierd worden. 

Handhaving

De tolerantiedrempel voor het verkrijgen van een conformiteitsattest is 6 kleine gebreken. Vanaf het 7e kleine gebrek, wordt een conformiteitsattest geweigerd. Op het moment dat er geen conformiteitsattest kan afgeleverd worden, wordt de eigenaar gevraagd de nodige herstellingen uit te voeren. In veel gevallen kan dit snel gebeuren en kan het CA afgeleverd worden. In andere gevallen duurt dit langer en volgt IGS lokaal woonbeleid GAOZ de werken op. Worden de werken niet uitgevoerd, of zijn er nog te veel gebreken na de hercontrole of wordt er geen hercontrole binnen de afgesproken termijn ingepland door de eigenaar, dan kan IGS Lokaal Woonbeleid GAOZ een procedure OO opstarten bij Wonen Vlaanderen. Dan zal Wonen Vlaanderen een woningonderzoek uitvoeren en een advies opmaken. Op basis van dat advies kan de burgemeester beslissen om de woning eventueel ongeschikt te verklaren. Dit is een strengere procedure omdat een heffing mogelijk is wanneer de eigenaar 1 jaar na het OO-besluit geen herstellingswerken onderneemt. De eigenaar wordt dan heffingsplichtig. Op deze manier hanteert de gemeente As een cascadesysteem rond handhaving van de woningkwaliteit. De eerste twee stappen zijn gericht op compliance (het merendeel van de verhuurders wil zich conformeren aan de minimale kwaliteitsnormen) en daarna pas deterrence (afschrikken via procedures met een administratieve boete of een strafrechtelijke procedure).

• screenen patrimonium gebouwd voor 1981 op woningen van slechte kwaliteit
• aandeel woningen met meer dan 6 gebreken: sensibiliseren om werken uit te voeren, om een CA te kunnen krijgen voor verhuur.
• indien sensibiliseren niet werkt: opstarten van een administratieve procedure OO (ongeschikt of onbewoonbaarverklaring) bij Wonen Vlaanderen.
• Indien daarna nog altijd geen herstel van de gebreken: dossier overmaken aan wooninspectie / heffing OO inclusief gemeentelijke opcentiemen

De sanctionering voor het verhuren van niet-conforme woningen middels boetes of gevangenisstraffen is vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen en vormt daarmee geen bevoegdheid van de gemeenteraad. Het gaat om de administratieve procedure (Wonen Vlaanderen) en de strafrechtelijke (Wooninspectie). De gemeenteraad besliste al om opcentiemen te heffen om gewestbelasting op niet- conforme woningen die ongeschikt of onbewoonbaar werden verklaard en als gevolg daarvan werden opgenomen op de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen door het Vlaams Gewest. Deze sancties en heffing blijven onverminderd van toepassing. De inkomsten uit de opcentiemen worden oa. aangewend om de personeelsinzet voor de implementatie van dit beleidsinstrument te financieren.

Vanaf 1 januari 2025 kan een Gemeentelijke Administratieve Sanctie toegepast worden bij het niet aanvragen van een conformiteitsattest. Hiermee zullen de eigenaars gesanctioneerd worden die manifest weigeren een CA aan te vragen, ook na herhaalde vragen van de stedelijke diensten. Hiermee wordt het ‘stilzitten’ van de eigenaar vermeden, ook al vermoeden ze dat hun huurwoning voldoet aan de normen.

De gefaseerde invoering van een verplicht conformiteitsattest is een proactieve strategie om te controleren of woningen conform zijn. De minimale kwaliteitsnormen zelf inzake conformiteit zijn en blijven nu én voor het hele grondgebied van toepassing. De gefaseerde invoering creëert geen nieuwe normen inzake woonkwaliteit. De gefaseerde invoering ontslaat verhuurders (zowel private als sociale) niet van de verplichting steeds conforme woningen te verhuren.

De bestaande initiatiefrechten van huurder, eigenaar of burgemeester om op elk moment een woningonderzoek aan te vragen blijven onverminderd bestaan. Immers, niet het hele huurpatrimonium wordt gevat door dit reglement: enkel de oudste huurwoningen, gebouwd voor 1981. De gefaseerde invoering van het conformiteitsattest kan nooit door de stad worden ingeroepen om dergelijk verzoek te weigeren.

Een goede afstemming met de andere gemeenten uit de GAOZ-werking is nodig, zowel inzake de benodigde personeelscapaciteit en de verdere operationalisering. Deze aanpak zal gedragen worden door de gemeenten Genk, As en Oudsbergen. De gemeente Zutendaal neemt voorlopig nog niet deel aan dit project.